COMFORT Städtereport Bremen

Auch als Einkaufsstadt bleibt Bremen mit moderaten Spitzenmieten von 120 EUR/m² für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80 - 120 m² in der 1A-Lage trotz der Zentralität von mehr als 126 deutlich hinter vergleichbaren Städten zurück, stellt Günter Rudloff, Geschäftsführer der COMFORT Hamburg GmbH, in seinem aktuellen Städtereport fest, der sich mit der Situation des Einzelhandels in Bremen beschäftigt. Auch die Mieten für Flächen bis 500 m² sind mit 60 EUR/m² vergleichsweise moderat. Die Entwicklung der letzten fünf Jahre allerdings ergibt nach COMFORT-Erhebungen für kleinere Ladenlokale eine Steigerung von rund 22 %. Für die Verkaufsflächen bis 500 m² lag die Steigerungsrate sogar bei 25 %. Die Spitzenmieten bei kleineren Flächen (80 - 120 m²) betragen aktuell in der Obernstraße 105,00 EUR/m², in der Sögestraße 120,00 EUR/m² und in der Hutfilterstraße 65,00 EUR/m². Bei größeren Flächen (300 - 500 m²) betragen die Spitzenmieten in der Obernstraße 60,00 EUR/m², in der Sögestraße 75,00 EUR/m² und in der Hutfilterstraße 32,00 EUR/m².

„Derzeit befinden sich nur rund 15,5 % der gesamten Einzelhandelsfläche Bremens in der Innenstadt“, berichtet Günter Rudloff. „Wünschenswert und notwendig im Vergleich zu anderen Oberzentren wären mindestens 20 %.“ Von der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche liegen derzeit nur ca. 147.000 m² in der Innenstadt. Der Referenzwert der Städte mit ähnlicher Größenklasse (Einwohnerzahl) liegt bei ca. 19,7 %. Mit dieser Einzelhandelsfläche in der Innenstadt ist Bremen qualitativ schwächer aufgestellt als die Konkurrenz. „Und das, obwohl die Innenstadt mit ihren mittelalterlichen Gängen im Schnoorviertel, mit der bekannten Böttcher Straße sowie mit den beiden UNESCO Weltkulturerben Rathaus und Roland, ein kulturelles Aushängeschild darstellt“, sagt Rudloff. Zudem liege die Kaufkraftkennziffer der immerhin zehntgrößten Stadt von Deutschland mit 97,2 unter dem Bundesdurchschnitt von 100 (BBE, Köln). Dennoch ist die Innenstadt von Bremen mit ihrer L-förmig angeordneten Hauptlage Söge-, Obern- und Hutfilterstraße das bedeutendste Zentrum in der Bremer Einzelhandelslandschaft, was auch die hohe Zentralitätskennziffer von 126,5 (BBE, Köln) erklärt.

Als eine Ursache für die angespannte Situation gelten die knappen Verkaufsflächen auf der einen Seite. Andererseits, so Rudloffs Geschäftsführerkollege Frank Reitzig, der sich innerhalb der COMFORT Hamburg GmbH insbesondere um das Vermietungsgeschäft in 1A-Lagen kümmert, weiter, gebe es den viel zu großen Karstadt an der Obernstraße / Ecke Sögestraße, der mit mehr als 70 Metern Schaufensterfront zur Obernstraße diese Straßenseite für den potenziellen Kunden unattraktiv macht. Aufgrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen Lage von Karstadt wäre es wünschenswert, wenn zumindest ein Teil dieser Fläche zukünftig durch zusätzliche Einzelhandelskonzepte wieder belebt werden könnte und sich die Front damit attraktiver zeigt als bisher.


Grundsätzlich ist das Angebot an Großflächen zu gering, als dass es für national und international erfolgreiche Filialisten für eine Ansiedlung interessant wäre. Dadurch konzentriert sich der Einzelhandel in Bremens Innenstadt hauptsächlich nur auf die wenigen 1A-Lagen wie Sögestraße, Obernstraße und Lloyd-Passage. Die Mieterstruktur ist hier seit langem relativ unverändert und lässt angesichts der sehr geringen Wechselquote kaum Möglichkeit für neue Einzelhandelskonzepte.

Das Problem der Bremer Innenstadt hat sich nach Angaben Reitzigs durch die Ansiedlung zahlreicher Einzelhandelsstandorte vor den Toren der Stadt noch zusätzlich verschärft, da diese zusätzlich erhebliche Kaufkraftanteile aus dem Umland abgreifen. Dieser Verdrängungswettbewerb schadet auf Dauer jedoch meistens dem Standort insgesamt. Eine derartige Großansiedlung sei beispielsweise der Dodenhof in Posthausen, der mit einer Verkaufsfläche von 120.000 m² bereits heute einen attraktiven Einzelhandelsstandort neben der schwächelnden Innenstadt darstelle. Weitere Konkurrenz erfahren die Einzelhändler der Bremer City durch den Weser Park und durch das neue Einkaufszentrum Waterfront (ehemals Space Park). Das von der LMC Property Group entwickelte Projekt stellt vor allem durch seine Innenstadtnähe, seiner Größe von 44.000 m² mit 120 Ladengeschäften und aufgrund des namhaften Mieterbesatzes mit Betreibern wie Tommy Hilfiger, s. Oliver, Müller Drogerie, Theo by Wormland, die es in der Innenstadt noch nicht gibt und Primark mit seinem ersten Geschäft in Deutschland, welches am 22. Mai 2009 eröffnet hat, eine ernsthafte Konkurrenz dar. Die Primark Filiale hat sichtlich zu einer Frequenzsteigerung der Waterfront mit beigetragen. Ob diese langfristig hilft, das Center für die Kunden und Händler attraktiv zu halten, wird sich noch zeigen. Es gibt immer noch Leerstand und einige Mieter sind bereits wieder ausgezogen.

Des Weiteren befindet sich im Bremer Randgebiet der Weserpark mit 120.000 m² Fläche, der aufgrund seiner guten Anfahrbarkeit insbesondere vom südöstlichen Bremer Umland stark frequentiert wird. Im Südwesten befindet sich das von der ECE betriebene Roland Center, das die Besucher aus der Delmenhorster Region einfängt, bevor sie in die Innenstadt fahren. Neben diesen großen Centern verfügt Bremen zusätzlich noch über weitere Stadtteilcenter, wie das Walle-Center in Walle, die Berliner Freiheit im Vahr, Haven Höft im Vegesack, das Hansa Carree in Hastedt und dem Fachmarkt-Einkaufspark in Habenhausen mit dem Werder Karree. Last but not least hat Bremen zwischen seinem Flughafen und der A1 noch ein Factory Outlet Center, wo beispielsweise Esprit, Nike, Adidas und weitere vertreten sind.

„Der Bedeutungszuwachs der peripheren Einkaufszentren hat zur Konsequenz, dass der Einfluss der Innenstadt auf das Umland weiter schwindet und, im Falle einer Doppelbesetzung, dass die Konsumenten kaum Anreize haben, die Innenstadt anzufahren, da sie in den Centerstandorten ein reichhaltiges und meist kostenloses Parkangebot, vorfinden“, beschreibt Frank Reitzig die Situation. „In Bremen weisen die Center (ohne Dodenhof in Posthausen) eine Verkaufsfläche von 213.000 m² auf. Das sind immerhin 66.000 m² mehr als in der Innenstadt vorhanden sind.“ Der Lloydhof und das Katharinenviertel sind in dieser Berechnung nicht erfasst, da sie eine Verkaufsfläche unter 10.000 m² aufweisen.

An der Hutfilterstraße, die derzeit noch nicht zu den 1A-Lagen von Bremen gehört, wird daher derzeit mit nachhaltigen, strukturfördernden Maßnahmen gearbeitet. Ein positives Signal setzte hier das BRILLissimo, das am Ende der Hutfilterstraße entstanden ist. Der Investor konnte Betreiber wie Strauss Innovation und Idee Creativmarkt gewinnen. Darüber hinaus sind an der Hutfilterstraße weitere Neu- und Umbauprojekte entstanden. So ist der Schuhfilialist Deichmann in einen Neubau an der Hutfilterstraße 9-13 gezogen. Die alte Deichmannfläche an der Hutfilterstraße 12-14 wurde umgebaut und der Drogeriefilialist dm und der Oldenburger Herrenausstatter Bruns haben sich hier neu angesiedelt. Zusätzlich wird sich der Münchener Herrenausstatter Hirmer Große Größen an der Hutfilterstraße 1-5 neu ansiedeln.

An der Sögestraße gab es laut Reitzig kaum Veränderungen, lediglich der Telefonanbieter Nordcom wird demnächst in das Geschäftshaus an der Sögestraße 9 einziehen. An der Obernstraße hat sich der Schweizer Young Fashion Anbieter Tally Weijl vergrößert und ist innerhalb der Obernstraße umgezogen. In dessen alte Mietfläche ist der amerikanische Lifestyle- und Accessoire-Anbieter Fossil eingezogen. Zusätzlich hat sich an der Obernstraße 45-47 der französische DOB-Anbieter Promod neu angesiedelt.

„Durch diese Mieterwechsel erhalten die Einkaufslagen eine deutliche Aufwertung“, sagt Reitzig. Nach wie vor gebe es dort aber Immobilien, die aufgrund ihrer baulichen Qualität und des Mieterbesatzes Optimierungsbedarf aufweisen.

Die Geschäftshäuser in der Bremer Innenstadt gehören zu einem großen Anteil privaten Investoren, insbesondere in der Bestlage Sögestraße. Hier gab es in der Vergangenheit ähnlich des stabilen Mieterbesatzes wenig Eigentümerwechsel, was auch dadurch begründet ist, dass die Kaufpreisvorstellungen der Eigentümer auf dem Markt nicht durchzusetzen sind. Dies hat dazu geführt, dass kaufwillige Investoren auf Kaufgelegenheiten in den Lagen Obernstraße und Hutfilterstraße ausgewichen sind. So wurde im letzten Jahr die Obernstraße 38-42 (Mieter Douglas) sowie die Obernstraße 37 (Mieter Tally Weijl) veräußert. Im Zuge der Projektentwicklungen an der Hutfilterstraße 12-14 (dm Drogeriemarkt) und Hutfilterstraße 9-13 (Deichmann) wurden diese Häuser ebenfalls verkauft und an zwei niederländische Eigentümer veräußert. Am Markt erzielbare Renditen liegen in diesen Lagen bei 6-7 %, in der am stärksten gefragten Lage Sögestraße sogar noch etwas darunter.

Die Bilanz für Bremen, resümiert Günter Rudloff, zeige, dass massive Maßnahmen notwendig sind, damit sich die Nachfrage der Einzelhändler der Bremer Innenstadt nicht noch weiter in die peripheren Lagen verschiebt. Die Politik in der Hansestadt hat es seiner Ansicht nach lange versäumt, dieser Entwicklung entgegenzusteuern und umfangreiche Maßnahmen einzuleiten. Aus diesem Grund wurde zuletzt Junker und Kruse Stadtforschung mit einer Vertiefungsstudie zum kommunalen Zentrenkonzept beauftragt. Damit möchte die Stadt dem Negativtrend entgegenwirken und neue Verkaufsfläche schaffen, damit sich auch neue Konzepte dort ansiedeln können.

Die Studie hat mehrere Innenstadt-Standorte untersucht, die aufgrund der Potenzial-flächen für ein Einkaufszentrum in Frage kommen. Dabei wurden die Standorte unter anderem nach der Lage im Zentrum, Verkehrsanbindung und der städtebaulichen Einbindung untersucht. Mit dem Ergebnis, dass ein neues Einkaufszentrum in die Haupteinkaufslage integriert angesiedelt werden sollte. Mittlerweile kristallisiert sich der Standort im Bereich Hanseatenhof/Ansgarikirchhof als Centerentwicklung heraus. Die Stadt führt Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern und potenziellen Investoren und geht von Kosten in Höhe von rund 350 Mio. EUR aus. Die Verkaufsfläche soll zwischen maximal 20.000 bis 25.000 m² liegen und nicht wie in der Vertiefungsstudie gefordert zwischen 25.000 bis 30.000 m². Diskutiert wird, ob es sich um ein kompaktes Einkaufscenter handeln soll, oder ein aus angereihten Gebäuden bestehender Komplex.

„Die angestrebte Entwicklung ist aus meiner Sicht nur zu begrüßen“, wertet Rudloff die Entwicklung. Er hofft, dass die neue Centerentwicklung mit der Fußgängerzone in den Bereichen Hutfilterstraße, Obernstraße und Lloydhof integriert und angebunden wird. Davon könnte insbesondere auch die Hutfilterstraße profitieren, die durch neue Entwicklungen bereits deutlich an Attraktivität gewonnen hat. Wird die Modernisierung und die Entwicklungen der Immobilien weiterhin forciert, kann die Hutfilterstraße wieder zu der Obernstraße aufschließen.

Um den im Vergleich zu anderen Oberzentren geringen Flächenanteil in der Innenstadt auszugleichen würde das neue Center mindestens zwischen 20.000 m² und 30.000 m² benötigen. Damit, so Rudloff abschließend, sei der aktuell niedrige Mietpreis nur ein Ausdruck des nachhaltigen Problems, mit dem Bremen bereits seit Jahren zu kämpfen habe. Denn der Mietpreis sei als eine Art Attraktivitätsbarometer für den jeweiligen Standort zu verstehen, der die Umsatzaussichten der Einzelhändler widerspiegelt und sehr empfindlich auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.